Wanneer u een onroerend goed erft, moet u dat logischerwijze in de successieaangifte vermelden. De vraag is dan natuurlijk welke waarde u daarop moet plakken.
Volgens de wet moet u de ‘verkoopwaarde van het onroerend goed op de dag van het overlijden’ in de aangifte vermelden. Meestal wordt daarmee de prijs bedoeld die bij een normale verkoop verwacht mag worden. Een normale verkoop is een verkoop voorbereid onder normale omstandigheden, met voldoende publiciteit, met aantrekking van een voldoende aantal kandidaten en met inachtneming van de objectieve factoren die de waarde van het onroerend goed kunnen beïnvloeden.
Het bepalen van die verkoopwaarde is echter niet zo makkelijk. Daar bestaan immers geen eenduidige regels voor en daardoor kan de waardering enigszins verschillend zijn naargelang de persoon die ze maakt.
Voor de successieaangifte wilt u uiteraard de waarde niet te hoog inschatten, want anders betaalt u teveel successierechten. Maar als u anderzijds de waarde te laag inschat, riskeert u een belastingverhoging (zie verder), en dat wilt u uiteraard ook liever vermijden.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Wat als u te laag schat?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"In Vlaanderen kan de fiscus in principe tot vijf jaar na het overlijden de aanslag in de erfbelasting vestigen en dus ook de aangegeven waarde van de goederen die in de successieaangifte vermeld zijn, betwisten. Deze aanslagtermijn is ook van toepassing op aanslagen die worden verstuurd ten gevolge van een zogenaamde ‘tekortschatting’. Voorafgaand aan de inkohiering van die aanslagen wordt de aangever in kennis gesteld van de intentie van de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) om aanvullende erfbelasting te heffen.
Een te lage waardering leidt tot extra successierechten én een sanctie
Goed om te weten is evenwel dat Vlabel laten weten heeft de kennisgeving van die intentie uit te sturen binnen de twee jaar na het indienen van de successieaangifte. De eigenlijke inkohiering van de bijkomende erfbelasting kan buiten die termijn van twee jaar gebeuren maar in ieder geval binnen de wettelijke aanslagtermijnen. Anders gezegd: heeft u binnen de twee jaar na de indiening van de successieaangifte niets van Vlabel gehoord, dan zit u in principe safe.
Betwist de fiscus de aangegeven waarde van het onroerend goed, dan zal hij zelf een nieuwe schatting van het onroerend goed maken. Vindt de fiscus de aangegeven waarde te laag, dan moeten er aanvullende successierechten betaald worden. Is de afwijking tussen de aangegeven waarde en de verkoopwaarde volgens de fiscus groter dan 10%, dan wordt er ook een belastingverhoging opgelegd. Die verhoging bedraagt minimaal 5% (en kan oplopen tot 20% bij een tekort vanaf 100%).
In Wallonië en Brussel kan de fiscus tot twee jaar te rekenen vanaf de dag van de indiening van de aangifte de aangegeven waarde betwisten. De aangever riskeert hier een boete gelijk aan de aanvullende successierechten als het vastgestelde tekort gelijk is aan of hoger is dan 12,5% van het totaal der waarderingen van de gecontroleerde goederen.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"U verkoopt voor een hogere waarde"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Dat het onroerend goed te laag gewaardeerd werd, kan niet enkel blijken uit een controleschatting van de fiscus (de fiscus controleert immers niet alle aangegeven onroerende goederen; hij gaat voornamelijk over tot een controleschatting als hij een vermoeden heeft dat er iets aan de hand is). Het is ook mogelijk dat de onderwaardering naar boven komt doordat u het geërfde onroerend goed verkoopt tegen een hogere prijs dan de aangegeven waarde.
Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u een geërfd onroerend goed in eer en geweten voor 400.000 euro in de aangifte nalatenschap vermeld heeft, maar dat u een jaar later onverwacht de kans krijgt om het voor 600.000 euro te verkopen, bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar die het absoluut wil hebben in het kader van een groot bouwproject. Aangezien de fiscus een zicht heeft op alle verkoopaktes van onroerende goederen (op elke overdracht van onroerende goederen moeten er immers registratierechten betaald worden), zal hij automatisch zien dat het onroerend goed voor een hogere waarde verkocht wordt dan u het (te goeder trouw) aangegeven heeft.
Uit het feit dat u het onroerend goed voor een hogere dan de aangegeven waarde verkoopt, leidt de fiscus automatisch af dat u het voor een te lage waarde aangegeven heeft. Dat zal in principe leiden tot de heffing van bijkomende successierechten en een belastingverhoging of boete.
Dient u echter spontaan een bijvoeglijke successieaangifte in voor het verschil tussen de verkoopprijs en de aangegeven waarde, dan zal er in het Waals en Brussels gewest vaak geen of een verminderde boete wegens tekortschatting opgelegd worden. In het Vlaams gewest kunt u (voor overlijdens vanaf 1 januari 2021) de belastingverhoging (die opgelegd wordt als de afwijking groter is dan 10%) halveren als u de hogere waarde alsnog spontaan aangeeft en binnen de 10 maanden na ofwel het overlijden ofwel de start van de aangiftetermijn.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Hoe vermijdt u discussie?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Uiteraard vermijdt u liever elke mogelijke discussie met de fiscus. Het komt er dan ook op aan een zo correct mogelijke schatting van de verkoopwaarde te maken met het oog op de successieaangifte. Er bestaan verschillende mogelijkheden om het onroerend goed te waarderen.
Als erfgena(a)m(en) kunt u natuurlijk altijd zelf het onroerend goed schatten. U kunt zich daarbij laten bijstaan door een professional, bijvoorbeeld een vastgoedmakelaar of een notaris. Het is echter niet omdat u zich door een professional laat bijstaan dat u automatisch safe zit. Uw eigen schatting is immers niet bindend voor de fiscus, ook al heeft u een waardering van bijvoorbeeld een notaris op papier staan.
Wilt u op veilig spelen, dan moet u de ‘officiële weg’ bewandelen.
Met een ‘officiële schatting’ vermijdt u mogelijke sancties
Tot 2014 stond de federale overheid in voor de inning van de successierechten en kon u als erfgenaam een voorafgaande schatting op tegenspraak vragen aan de ontvanger van het bevoegde registratiekantoor. Er werden dan in onderling overleg een of meerdere deskundigen aangesteld. De waardering gebeurde op uw kosten en was definitief, zowel voor u als voor de fiscus. Er waren dan geen aanvullende rechten of boetes meer verschuldigd, zelfs niet bij een latere verkoop voor een (veel) hogere waarde.
Deze regeling wordt voor inwoners van het Waals en het Brussels gewest momenteel nog altijd toegepast, zelfs als het onroerend goed dat ze geërfd hebben in Vlaanderen ligt (bijvoorbeeld een appartement aan de kust).
Vlaanderen daarentegen heeft zijn bevoegdheden inzake successierechten gebruikt om een eigen regeling uit te werken.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Erkende schatter-expert"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Zo kunt u in Vlaanderen een beroep te doen op een erkend schatter-expert, die een bindende schatting kan uitvoeren (kostprijs ca. 450 euro). Die schatter-expert moet wel voorkomen op de officiële lijst van de overheid (https://www.vlaanderen.be/informatie-voor-erkende-schatters-experten ).
Bent u het als erfgenaam niet eens met deze schatting, dan kunt u ze naast u neerleggen en een andere waarde aangeven, die volgens u correcter is. Voegt u daarentegen het verslag van de schatter-expert toe aan de successieaangifte, dan verklaart u zich akkoord met zijn waardering.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Aanvraag bindende schatting"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Sinds 1 april 2019 is het in Vlaanderen ook mogelijk om een bindende schatting te laten uitvoeren door de Vlaamse Belastingdienst zelf (een zogenaamde ABS of aanvraag bindende schatting). Deze schatting is gratis en kan door een inwoner van het Vlaams gewest gevraagd worden voor elk in België gelegen onroerend goed (dus ook voor uw buitenverblijf in de Ardennen). Het resultaat van deze ABS is eveneens bindend (wat logisch is want de schatting wordt door de fiscus zelf gedaan) en biedt dus dezelfde zekerheid als de schatting door een erkend schatter-expert.
Weet wel dat u ook als aanvrager van zo’n schatting door het resultaat gebonden bent. In tegenstelling tot de schatting van een schatter-expert, kunt u deze schatting met andere woorden niet naast u neerleggen. Tegen het resultaat van de ABS kan wel bezwaar ingediend worden, maar dan moet u een fout in de waardering kunnen aantonen.
Een ABS moet gevraagd worden binnen de aangiftetermijn voor de successieaangifte (namelijk vier maanden vanaf het overlijden) en uiteraard vooraleer de aangifte zelf ingediend wordt. De ABS moet gebeuren via een specifiek formulier van Vlabel, op papier of elektronisch. U kunt de aanvraag zelf doen, of u kunt ze door de notaris laten doen.
De ABS kan gebeuren door alle erfgenamen samen, door enkele erfgenamen of zelfs door één erfgenaam. Indien meerdere erfgenamen een ABS aanvragen, dan worden deze aanvragen gegroepeerd en wordt er slechts één schatting uitgevoerd. Enkel de erfgenaam die de aanvraag ondertekent en indient, is gebonden door deze waardering en verliest meteen elke mogelijkheid om op een andere manier het onroerend goed te waarderen. Ook als hij al een verslag van een erkend schatter-expert heeft, kan die waarde niet meer gebruikt worden. De ABS heeft voor deze erfgenaam absolute voorrang.
Let op! Als nadien andere erfgenamen de gezamenlijke aangifte samen met deze erfgenaam, die de ABS aangevraagd heeft, ondertekenen, dan zijn zij automatisch ook gebonden door het resultaat van de ABS. Willen zij daarentegen een andere waarderingsmethode dan de ABS, dan moeten zij een individuele successieaangifte indienen.
Meer info vindt u op: https://www.vlaanderen.be/aanvraag-van-een-bindende-schatting-abs
Samengevat: heeft u een schattingsverslag van een erkend schatter-expert gevraagd of heeft u een ABS gedaan, dan is de fiscus door deze waardering gebonden en kunt u nadien gerust het onroerend goed voor een hogere waarde verkopen, als u daar de kans toe krijgt. De fiscus kan u dan geen bijkomende successierechten, boetes of belastingverhogingen meer opleggen.
Wenst u meer info over successieplanning met onroerende goederen, aarzel dan niet om uw Private Banker te contacteren.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Conclusie"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Contacteer uw bankier voor meer informatie of neem contact met ons op voor een vrijblijvende afspraak of telefonisch advies.
"}}]}}}