In België
Uw buitenlands onroerend goed moet u ook in België aangeven.
Woont u in België en bezit u een onroerend goed in het buitenland, dan wordt u daarop in principe zowel in België als in het buitenland belast. Sinds 1 januari 2021 moet u van die aankoop spontaan in België aangifte doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Die zal dan aan uw buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen (KI) toekennen. Om dat correct te kunnen doen, moet u aan de fiscus de nodige info bezorgen. Voor gebouwen is dat (onder andere) de actuele verkoopwaarde, of als u deze niet kent, de aankoopprijs van het gebouw of de aankoopprijs van de grond en de kostprijs van de constructie.
Eens het KI toegekend aan uw buitenlands vastgoed toegekend is, moet u dit in uw Belgische belastingaangifte vermelden. Voor de landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag afgesloten heeft, geldt in principe dat de inkomsten uit een onroerend goed belast worden in het land waar het gelegen is, en dat België deze buitenlandse inkomsten moet vrijstellen. Dit gebeurt met zogenaamd ‘progressievoorbehoud’. Dit wil zeggen dat de buitenlandse inkomsten aan de in België belastbare inkomsten toegevoegd worden om het toepasselijk belastingtarief te bepalen, maar hier niet effectief belast worden (ze kunnen enkel de Belgische inkomsten in een hogere tariefschijf ‘duwen’).
Verhuurt u uw buitenlands onroerend goed niet of verhuurt u het aan natuurlijke personen die het louter voor particuliere doeleinden gebruiken (bijvoorbeeld als vakantieverblijf), dan wordt u belast op het geïndexeerde KI, verhoogd met 40%. Eventuele kosten die u gemaakt heeft aan uw buitenlands pand, zijn hiervan niet aftrekbaar. Verhuurt u het onroerend goed aan andere personen, dan wordt u belast op het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen, verminderd met een kostenforfait van 40% (dat geacht wordt alle onderhouds- en herstellingskosten te dekken).
In het buitenland
De belastingdruk in het buitenland is afhankelijk van de locale wetgeving.
Hoe uw onroerend goed precies belast wordt in het land waar het gelegen is, hangt volledig af van de fiscale wetgeving van het land in kwestie. In sommige landen worden onroerende goederen zwaar belast, in andere niet. Het is dus belangrijk dat u zich daarover goed informeert vooraleer u in een bepaald land een onroerend goed koopt.
Voorbeeld: Frankrijk
Koopt u een onroerend goed in Frankrijk, dan wordt u in eerste instantie met bepaalde aankoopkosten geconfronteerd. Zo betaalt u bovenop de aankoopprijs 5,09% registratierechten (bij een nieuwbouw eventueel 20% btw) en + 7,5 % erelonen voor de hypotheekbewaarder en notaris. Deze kosten zijn eenmalig.
Daarnaast wordt u, als bezitter van een onroerend goed in Frankrijk, jaarlijks met bepaalde belastingen geconfronteerd.
Het eigen gebruik van de vakantiewoning wordt in Frankrijk – in tegenstelling tot in België - niet belast.
Verhuurt u de woning in Frankrijk, dan worden de netto huuropbrengsten progressief belast (tarieven van 0% tot 45%). Gaat het om een niet-bemeubeld onroerend goed, dan kunt u gebruik maken van een vereenvoudigd taxatieregime voor zover de jaarlijkse brutohuurinkomsten niet hoger zijn dan 15.000 euro. Ingevolge een forfaitaire kostenaftrek, wordt u belast op 70% van de inkomsten. Is daarentegen het gewone taxatieregime van toepassing, dan wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten en huurvoordelen, verminderd met de kosten die u aan het pand gedaan heeft (en die u ook kunt bewijzen). Een gelijkaardige regel geldt voor de verhuur van bemeubelde onroerende goederen.
Daarenboven zijn de inkomsten uit de exploitatie van het pand onderhevig aan een bijkomende sociale belasting van 7,5%.
In Frankrijk bestaat er bovendien een (jaarlijkse) vermogensbelasting. Natuurlijke personen die Frans onroerend vermogen bezitten waarvan de waarde op 1 januari meer bedraagt dan 1.300.000 euro, moeten in Frankrijk een jaarlijkse vermogensbelasting betalen, de zogenaamde ‘impôt sur la fortune immobilière’ (IFI). De belasting wordt toegepast op het deel boven de 800.000 euro. De waarde van het onroerend goed is de totale waarde van het onroerend goed na aftrek van alle erop rustende lasten (bijvoorbeeld leningen). Enkel de nettowaarde is dus onderworpen aan de vermogensbelasting. Het tarief van deze vermogensbelasting is progressief (van 0.5% tot 1.5%).
Daarbovenop komen ook nog twee lokale vastgoedbelastingen, namelijk de taxe foncière en de taxe d’habitation. Deze worden berekend op ‘la valeur locative cadastrale’ (vergelijkbaar met het kadastraal inkomen in België). Het tarief is afhankelijk van de plaats (gemeente) waar het onroerend goed gelegen is. Aangezien het tarief enorm kan verschillen naargelang de locatie van het onroerend goed, doet u er goed aan u op voorhand hierover goed te informeren.
Let op! Verkoopt u uw onroerend goed terug, dan belast Frankrijk de meerwaarde die u bij de verkoop realiseert. Occasionele meerwaarden gerealiseerd door een niet-inwoner van Frankrijk (natuurlijke persoon) op in Frankrijk gelegen onroerende goederen worden op het ogenblik van de overdracht in principe onderworpen aan een meerwaardebelasting van 26,5 %, (19% inkomstenbelasting en 7,5% solidariteitsbijdrage). Wel wordt de belastbare grondslag verminderd via ‘abattementen’. Zodra u het onroerend goed meer dan vijf jaar aanhoudt, wordt de meerwaarde verminderd per volledig verstreken jaar sinds deze vijfde verjaardag. Na 30 jaar is geen meerwaardebelasting meer verschuldigd.
Voor het bezit van een onroerend goed via een vennootschap gelden andere regels, waar we hier niet verder op in gaan.
"},"title":"Directe belastingen"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Woont u in België en koopt u een onroerend goed in het buitenland, dan zullen uw erfgenamen daarop in de meeste gevallen zowel in België als in het land waar het onroerend goed gelegen is successierechten moeten betalen. Simpel voorgesteld is de reden daarvoor de volgende: België belast zijn inwoners op hun ‘wereldwijde vermogen’ (dus ook op hun buitenlandse bezittingen), terwijl veel landen ook successierechten heffen op onroerende goederen die op hun grondgebied gelegen zijn maar toebehoren aan inwoners van een ander land. Het risico bestaat dus dat er op hetzelfde onroerend goed twee keer successierechten betaald moeten worden.
Buitenlandse successierechten mogen van de Belgische afgetrokken worden.
In tegenstelling tot de directe belastingen, heeft België weinig of geen dubbelbelastingverdragen met andere landen afgesloten om deze dubbele belasting te vermijden. Enkel met Frankrijk en Zweden heeft België een dubbelbelastingverdrag. Gelukkig voorziet de Belgische wetgeving wel dat de successierechten die uw erfgenamen in het buitenland betalen, met de Belgische successierechten ‘verrekend’ mogen worden (lees: ze mogen van de Belgische successierechten afgetrokken worden).
Voorbeeld: Frankrijk
Woont u in België en bent u eigenaar van een Frans onroerend goed, dan zullen uw erfgenamen daar bij uw overlijden in Frankrijk successierechten op moeten betalen (net zoals op de roerende goederen die u eventueel in Frankrijk bezit). Ook in België zullen ze op die (roerende en onroerende) goederen successierechten moeten betalen.
Op basis van het dubbelbelastingverdrag dat tussen België en Frankrijk bestaat, is Frankrijk bevoegd om successierechten te heffen op uw Frans onroerend goed, maar moet België een vermindering toestaan van de successierechten die het zelf heft, ten bedrage van de in Frankrijk op dat vastgoed betaalde successierechten (ook zonder dat dubbelbelastingverdrag zou dat, op basis van de Belgische interne wetgeving, het geval zijn; zie hoger).
Hoeveel successierechten u in Frankrijk moet betalen, hangt af van de Franse fiscale wetgeving die van toepassing is op het moment van uw overlijden.
Sinds 22 augustus 2007 geldt er in Frankrijk een volledige vrijstelling van successierechten tussen echtgenoten en personen die een PACS gesloten hebben (pacte de solidarité, of het Franse geregistreerd partnerschap, vergelijkbaar met de Belgische wettelijke samenwoning).
De Franse tarieven van de successiebelasting voor een vererving in rechte lijn (kinderen en kleinkinderen) zijn de volgende
| Vermogen | Tarief |
|---|---|
Tot € 8 072 | 5% |
Tussen € 8 072 en € 12 109 | 10% |
Tussen € 12 109 en € 15 932 | 15% |
Tussen € 15 932 en € 552 324 | 20% |
Tussen € 552 324 en € 902 838 | 30% |
Tussen € 902 838 en € 1 805 677 | 40% |
Boven € 1 805 677 | 45% |
Uiteraard kunt u ook voor uw (onroerende) goederen in het buitenland een successieplanning laten uitwerken. Zo kunt u via schenkingen, een ‘gesplitste aankoop’,… de successierechten temperen.
Schenkingen van Belgisch vastgoed zijn altijd onderworpen aan Belgische schenkingsrechten. Die onroerende schenkingsrechten zijn ‘progressief’, dus hoe hoger de geschonken waarde, hoe hoger de tariefschijven waarin het onroerend goed valt (de tarieven van de (Belgische) onroerende schenkingsrechten zijn vergelijkbaar met de tarieven van de (Belgische) successierechten).
Schenkt u als inwoner van België echter een onroerend goed dat in een ander land gelegen is, dan moet die schenking niet in België geregistreerd worden en moeten daarop dus ook geen Belgische schenkingsrechten betaald worden.
Dit betekent natuurlijk niet dat er helemaal geen schenkingsrechten betaald moeten worden. Net zoals voor de successierechten gelden ook voor de schenkingsrechten de regels van het land waar het onroerend goed gelegen is. In de meeste gevallen zullen daar wél schenkingsrechten betaald moeten worden. Het verschil met de successierechten is wel dat u geen Belgische schenkingsrechten moet betalen als het land van de ligging ook geen schenkingsrechten heft. Dat kan in bepaalde gevallen (afhankelijk van de fiscale wetgeving van het land van de ligging van het onroerend goed) een interessante planningstechniek zijn. Eens het onroerend goed via een schenking (aan uw kinderen), waarop weinig of geen schenkingsrechten betaald werden, uit uw vermogen verdwenen is, moeten er in principe immers ook geen successierechten meer op betaald worden…
We hebben hier slechts enkele aspecten van de aankoop van een onroerend goed in het buitenland behandeld. Wilt u meer weten over de aankoop van een onroerend goed in of zelfs een verhuis naar het buitenland, aarzel dan niet om uw Private Banker te contacteren voor een brochure met meer concrete info.
Conclusie:
Neem contact met ons op voor meer informatie, een vrijblijvende afspraak of telefonisch advies.
"},"title":"Heeft u nog vragen?"},{"componentType":"sectionTitle"}]},"hasMacro":false,"id":"fa43fa48-3cad-4ea5-9d0e-e4a5b82d112f","localeString":"nl-BE","mainHeaderZone":{"componentType":"categoryHeader","coreHeader":{"subtitle":"Meer en meer Belgen kopen een onroerend goed in het buitenland, meestal als vakantiewoning. Deze aankoop heeft uiteraard ook fiscale gevolgen. Welke zijn de belangrijkste fiscale implicaties, en waarop moet u letten?","title":"Een vakantiewoning in het buitenland kopen?"}},"publishDate":"2024-10-29T16:46:35.767+01:00"}}