Verhuurt u bijvoorbeeld een woning of een appartement aan iemand die dat onroerend goed zuiver privé gebruikt, dan wordt u niet belast op de werkelijke huur die u ontvangt, maar op een veel lager bedrag. Het belastbare bedrag is in dat geval gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen (de indexatiecoëfficiënt bedraagt 1,9084 voor inkomstenjaar 2022), verhoogd met 40%.
Stel dat u een woning met een kadastraal inkomen van 1.000 euro verhuurt voor 1.250 euro per maand, dan wordt u voor inkomstenjaar 2022 (aanslagjaar 2023) belast op een bedrag van 2.671,76 euro (1.000 euro x 1,9084 x 1,4). Uw werkelijke huurinkomsten bedragen nochtans 15.000 euro (1.250 euro x 12).
Dat huurinkomen wordt bij uw andere gezamenlijk belastbare inkomsten zoals uw loon opgeteld, en belast tegen de gewone, progressieve tarieven, dus tot 50% plus gemeentebelastingen. Uw betaalt er geen sociale bijdragen op, want het is een onroerend inkomen, geen beroepsinkomen (zie evenwel verder).
Concreet: als we veronderstellen dat uw huurinkomsten in de hoogste tariefschijf (50%) vallen en dat de gemeente waar u woont 8% gemeentebelasting heft, dan houdt u van uw 15.000 euro huurinkomsten netto 13.557,25 euro over (15.000 euro - 1.442,75 euro belastingen, zijnde 54% van 2.671,76 euro).
In geval van een zuivere particuliere verhuur is de belastingdruk op uw huurinkomsten dus in principe vrij laag. De voorwaarde is wel dat de huurder het onroerend goed op geen enkele manier beroepsmatig gebruikt. De aard van het pand is daarbij niet van belang. Het is niet omdat het een woning is dat de huurder die niet voor zijn beroep kan gebruiken. Een arts of advocaat kan een woning bijvoorbeeld ook als praktijkruimte gebruiken.
Let op! Verhuurt u bijvoorbeeld een appartement in Brussel aan een werknemer die dat huurt om tijdens de week dichter bij zijn werk te wonen en de kosten daarvan inbrengt in zijn belastingaangifte, dan is er sprake van een professioneel gebruik, en wordt u (veel) zwaarder belast (zie verder).
"}},{"componentType":"highlight","title":"Tip","richBody":{"value":"In het huurcontract kunt u elke vorm van beroepsmatig gebruik van het pand verbieden, of een schadebeding inlassen waarbij de huur in dat geval in die mate verhoogd wordt, dat u als verhuurder netto hetzelfde bedrag overhoudt.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Verhuurt u een gemeubileerd huis of appartement, dan wordt het deel van de huurprijs dat op de meubelen betrekking heeft, beschouwd als een roerend inkomen. Splitst u de huurprijs niet zelf op in een onroerend en een roerend gedeelte, dan wordt het brutobedrag van de roerende inkomsten geacht 2/5 van de huurprijs te bedragen. Dat wordt dan nog eens verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 50%, en het resultaat daarvan wordt tegen 30% belast (het normale tarief voor roerende inkomsten).
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Beroepsmatig gebruik van het gebouw"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Verhuurt u een gebouw aan iemand die het beroepsmatig gebruikt of aan een vennootschap, dan wordt u belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten min een kostenforfait van 40%. Dat kostenforfait is wel beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen (ki), dat gelijk is aan het ongeïndexeerde ki × de revalorisatiecoëfficiënt (4,86 voor inkomstenjaar 2022).
Stel dat u in ons voorbeeld van hierboven de woning verhuurt aan een advocaat die ze als praktijkruimte gebruikt. U ontvangt dan 15.000 euro huur per jaar, waarvan u forfaitair 40% als kosten in mindering mag brengen, maar beperkt tot 3.240 euro (1.000 euro x 4,86 x 2/3). U wordt dus belast op 11.760 euro (15.000 euro – 3.240 euro) en betaalt 6.350,40 euro belastingen (54%). U houdt netto dus slechts 8.649,60 euro over (tegenover 13.557,25 euro bij particuliere verhuur).
"}},{"componentType":"highlight","title":"Belastinghervorming","richBody":{"value":"In geval van een zuivere particuliere verhuur is de belastingdruk op uw huurinkomsten in principe vrij laag. De voorwaarde is wel dat de huurder het onroerend goed op geen enkele manier beroepsmatig gebruikt.
De belastingheffing op huuropbrengsten kan in de toekomst mogelijks veranderen. Dit wordt immers vaak genoemd in het kader van de toekomstige belastinghervorming. Mocht dit het geval zijn, dan kunt u er uiteraard op rekenen dat wij u op de hoogte houden.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"De huurder die onderverhuurt"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Stel dat u een woning verhuurt aan iemand die ze louter privé zal gebruiken. Na verloop van tijd verhuurt uw huurder echter op zijn beurt (een stuk van) die woning aan een vennootschap. Wordt u dan plots zwaarder belast omdat de woning beroepsmatig gebruikt wordt? Neen! Het is immers niet úw huurder die ze beroepsmatig gebruikt. Voor u verandert er dus niets.
Voor uw huurder vormt het (onder)huurinkomen dat hij ontvangt een ‘divers inkomen’, dat afzonderlijk belast wordt tegen 30%. Het maakt daarbij niets uit op welke manier de onderhuurder het pand gebruikt (privé of beroepsmatig). Van het belastbare bedrag (de onderhuur die hij ontvangt) mag uw huurder de huur die hij voor het onderverhuurde deel aan u betaalt en eventuele andere kosten die hij maakt om het pand te (onder)verhuren, in mindering brengen.
Een onderverhuurconstructie biedt dus op het eerste gezicht optimalisatiemogelijkheden in geval u een pand wilt verhuren aan iemand die het beroepsmatig zal gebruiken. Weet evenwel dat de fiscus een dergelijke constructie kan ‘tackelen’ met zijn beruchte antimisbruikbepaling indien belastingontwijking het voornaamste doel van de constructie is …
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"U verhuurt veel onroerende goederen"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Verhuurt u een of enkele onroerende goederen waarin u een deel van uw spaargeld belegd heeft, dan gelden de hierboven beschreven regels in principe onverkort. Verhuurt u evenwel heel veel onroerende goederen en organiseert u zich daarvoor op een beroepsmatige manier, dan kan de fiscus uw verhuuractiviteit als een beroepsactiviteit beschouwen en uw huurinkomsten als beroepsinkomsten belasten. Dat betekent dat u op de werkelijk ontvangen huur belast wordt, u enkel de werkelijk bewezen kosten die op de onroerende goederen betrekking hebben als beroepskosten kunt aftrekken en u op die inkomsten ook sociale bijdragen zult betalen. De (para)fiscale druk wordt in dat geval dus bijzonder groot.
« Verhuurt u heel veel onroerende goederen en organiseert u zich daarvoor op een beroepsmatige manier, dan kan de fiscus uw verhuuractiviteit als een beroepsactiviteit beschouwen en uw huurinkomsten als beroepsinkomsten belasten. »
Nergens in de wet staat vanaf hoeveel onroerende goederen u in de problemen kunt komen. Dat is een zogenaamde ‘feitenkwestie’, die van geval tot geval door de rechtspraak beoordeeld moet worden. Daarbij speelt ook de omvang van uw vermogen een rol.
Dreigt u in die situatie terecht te komen, dan kunt u eventueel uw toevlucht nemen tot een patrimoniumvennootschap om de (para) fiscale druk enigszins te verlichten.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Patrimoniumvennootschap"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"In dat geval worden alle huurinkomsten belast in de vennootschapsbelasting en zijn alle kosten die gemaakt worden om die huurinkomsten te verwerven of te behouden, als beroepskosten aftrekbaar. Het normale tarief in de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. Wilt u het geld evenwel uit uw vennootschap halen, dan moet u dat doen onder de vorm van (zwaar belast) loon, dividenden enz. Finaal helpt een patrimoniumvennootschap u inzake directe belastingen dus niet noodzakelijk veel vooruit. Op het vlak van successieplanning kan een vennootschap echter wel interessant zijn (aandelen kunnen tegen slechts 3% à 7% geschonken worden, wat veel minder is dan de schenkingsrechten voor onroerende goederen of de successierechten, maar daar gaan we hier niet verder op in).
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Meer houvast voor uw beleggingen?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":""},"textLinks":[{"text":"Neem contact op met uw ING-gesprekpartner."}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant!"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"articleCard","cardType":"article","cardSize":"medium","title":"Nieuw belastingverdrag met Frankrijk","body":"Gevolgen voor u?","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ad59bc8d-6cfa-4b1a-a336-6e7af9145475/new-double-tax-treaty-with-France-consequences-for-you-1920","type":"image","width":1920,"original":"https://assets.ing.com/m/dd2b8a3cd8a071/original/new-double-tax-treaty-with-France-consequences-for-you-1920.jpg","extension":"jpg"},"date":"2022-03-28","link":{"url":"/nl/private-banking/nieuws/juridisch-en-fiscaal-nieuws/nieuw-dubbel-belastingverdrag-met-frankrijk-gevolgen-voor-u"}},{"componentType":"articleCard","cardType":"article","cardSize":"medium","title":"Vast en extra inkomen op pensioen","body":"Met gegarandeerde rente","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f8793ecf-f051-4cdf-87df-71f04bff158e/extra-income-at-retirement-1920","type":"image","width":1920,"original":"https://assets.ing.com/m/7ca943e94b72fc7e/original/extra-income-at-retirement-1920.jpg","extension":"jpg"},"date":"2020-10-21","link":{"url":"/nl/particulieren/mijn-vermogen-beheren/pensioen/extra-inkomen-bij-pensioen"}}]}]}}}