Si vous louez par exemple une habitation ou un appartement à une personne qui utilise ce bien immobilier uniquement à des fins privées, vous n’êtes pas taxé sur le loyer réel que vous percevez, mais sur un montant beaucoup moins élevé. Le montant imposable est dans ce cas égal au revenu cadastral indexé (le coefficient d’indexation s’élève à 1,9084 pour l’année de revenus 2022), majoré de 40 %.
Imaginez que vous mettez en location une habitation avec un revenu cadastral de 1.000 euros pour 1.250 euros par mois. Vous serez alors imposé pour l’année de revenus 2022 (exercice d’imposition 2023) sur un montant de 2.671,76 euros (1.000 euros x 1,9084 x 1,4). Vos revenus locatifs réels s’élèvent toutefois à 15.000 euros (1.250 euros x 12).
Ces revenus locatifs sont comptabilisés avec vos autres revenus imposables comme votre salaire, et sont imposés aux taux progressifs habituels, donc jusqu’à 50 % plus les taxes communales. Vous ne payez pas de cotisations sociales car il s’agit d’un revenu immobilier et pas d’un revenu professionnel (voir ci-après).
Concrètement : si nous supposons que vos revenus locatifs se trouvent dans la tranche d’imposition la plus élevée (50 %) et que la commune où vous résidez prélève une taxe communale de 8 %, vous gardez donc de vos 15.000 euros de revenus locatifs une somme de 13.557,25 euros nets (15.000 euros - 1.442,75 euros d’impôts, à savoir 54 % de 2.671,76 euros).
En cas de location à titre purement privé, la pression fiscale sur vos revenus locatifs est donc en principe relativement faible. La condition est toutefois que le locataire n’utilise pas le bien immobilier à un quelconque titre professionnel. La nature du bâtiment n’a aucune importance à cet égard. Un locataire pourrait très bien utiliser une habitation à des fins professionnelles. Un médecin ou un avocat peut par exemple utiliser une habitation comme cabinet.
Attention ! Si vous louez, par exemple, un appartement à Bruxelles à un travailleur qui utilise celui-ci pendant la semaine pour être plus proche de son travail et qu’il déclare ces frais dans sa déclaration fiscale, il est alors question d’une utilisation professionnelle et votre taux d’imposition sera (beaucoup) plus élevé (voir ci-après).
"}},{"componentType":"highlight","title":"Conseil","richBody":{"value":"Dans le contrat de location, vous pouvez interdire toute utilisation professionnelle du bâtiment, ou insérer une clause pénale qui prévoit une majoration proportionnelle du loyer en cas d’utilisation de ce type. En tant que propriétaire, vous percevez ainsi le même montant net.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Si vous mettez en location une maison ou un appartement meublé, la partie du prix de location liée aux meubles est alors considérée comme un revenu mobilier. Si vous ne séparez pas vous-même le montant de la location en partie immobilière et mobilière, le montant brut des revenus mobiliers sera établi à deux cinquièmes du prix de location. Celui-ci est ensuite diminué d’une déduction de frais forfaitaire de 50 % et le résultat obtenu est ensuite imposé à 30 % (le taux habituel pour les revenus mobiliers).
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Utilisation professionnelle du bâtiment"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Si vous louez un bâtiment à une personne qui l’utilise à des fins professionnelles ou à une société, vous serez imposé sur les revenus locatifs réellement perçus diminués d’un montant de frais forfaitaire de 40 %. Ce forfait est toutefois limité à deux tiers du revenu cadastral (RC) revalorisé, qui équivaut au RC non indexé x le coefficient de revalorisation (4,86 pour l’année de revenus 2022).
Imaginez que dans notre exemple ci-dessus vous louez l’habitation à un avocat qui l’utilise comme cabinet. Vous recevez 15.000 euros de loyer par an, dont vous pouvez déduire 40 % de frais forfaitaires, mais qui sont limités à 3.240 euros (1.000 euros x 4,86 x 2/3). Vous êtes donc imposé sur 11.760 euros (15.000 euros - 3.240 euros) et vous payez 6.350,40 euros d’impôts (54 %). Vous gardez donc seulement 8.649,60 euros nets (contre 13.557,25 euros en cas de location privée).
"}},{"componentType":"highlight","title":"Réforme fiscale","richBody":{"value":"« En cas de location à titre purement privé, la pression fiscale sur vos revenus locatifs est donc en principe relativement faible. La condition est toutefois que le locataire n’utilise pas le bien immobilier à un quelconque titre professionnel. »
La fiscalité des revenus locatifs pourrait changer à l’avenir. En effet, cette dernière est souvent évoquée dans le cadre de la future réforme fiscale. Si cela devait être le cas, vous pouvez bien entendu compter sur nous pour être tenus informés.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Le locataire sous-loue"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Prenons l’exemple suivant : vous louez une habitation à une personne qui l’utilise uniquement à des fins privées. Après un certain temps, votre locataire loue à son tour le bien (ou une partie de celui-ci) à une société. Devez-vous dès lors subitement payer un taux d’imposition plus élevé à cause de l’utilisation professionnelle de l’habitation ? Non. En effet, ce n’est pas votre locataire qui l’utilise à des fins professionnelles. Rien ne change donc pour vous.
Pour votre locataire, les revenus issus de la sous-location sont considérés comme des « revenus divers », qui sont imposés individuellement à un taux de 30 %. L’utilisation du bâtiment par le sous-locataire (à titre privé ou professionnel) n’a pas d’importance. Votre locataire peut déduire du montant imposable (le loyer de sous-location qu’il perçoit) le montant du loyer qu’il vous paie pour la partie qu’il sous-loue ainsi que d’autres frais éventuels qu’il prend à sa charge pour (sous-)louer le bâtiment.
À première vue, une construction de sous-location vous offre donc des possibilités d’optimisation si vous souhaitez louer un bâtiment à une personne qui l’utilisera à des fins professionnelles. Gardez toutefois à l’esprit que le fisc peut contrer une telle construction en recourant à sa disposition anti-abus qu’il peut appliquer si l’objectif de la construction est d’éluder l’impôt.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Vous louez de nombreux biens immobiliers"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Si vous louez un ou plusieurs biens immobiliers dans lesquels vous avez placé une partie de votre épargne, les règles expliquées ci-dessus s’appliquent en principe pleinement. Si par contre vous mettez en location de nombreux biens immobiliers et que votre gestion s’apparente à une activité professionnelle, le fisc peut considérer que ces locations sont une activité professionnelle et imposer vos revenus locatifs comme des revenus professionnels. Autrement dit, vous serez imposé sur le loyer réellement perçu, vous pourrez uniquement déduire les frais réellement engagés sur les biens immobiliers à titre professionnel et vous devrez payer des cotisations sociales sur ces revenus. La pression (para-)fiscale devient dans ce cas particulièrement forte.
« Si vous mettez en location de nombreux biens immobiliers et que votre gestion s’apparente à une activité professionnelle, le fisc peut considérer que ces locations sont une activité professionnelle et imposer vos revenus locatifs comme des revenus professionnels. »
La loi n’établit pas clairement à partir de combien de biens immobiliers vous pouvez avoir des problèmes. La détermination de ce statut relève de ce qui est appelé la « question de fait », qui est jugée au cas par cas par la jurisprudence. La taille de votre patrimoine intervient également dans cette évaluation.
Si vous risquez de vous retrouver dans une telle situation, vous pourriez éventuellement avoir recours à une société de patrimoine afin de réduire un peu la pression (para-)fiscale.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Société de patrimoine"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Dans le cas d’une société de patrimoine, tous les revenus locatifs sont imposés à l’impôt des sociétés et tous les frais encourus en vue de percevoir ou de garder ces revenus locatifs sont déductibles au titre de frais professionnels. Le taux habituel de l’impôt des sociétés est établi à 25 %. Si vous souhaitez toutefois retirer votre argent de la société, vous devez le faire sous la forme d’un salaire (fortement taxé), de dividendes, etc. Finalement, une société de patrimoine ne vous permet donc pas de réaliser beaucoup d’économies en termes de fiscalité directe. En ce qui concerne la planification successorale, une société peut cependant s’avérer très intéressante (les actions peuvent faire l’objet d’une donation à un taux de seulement 3 % ou 7 %, ce qui représente un montant largement inférieur aux droits de donation pour les biens immobiliers ou les droits de succession, mais nous n’allons pas approfondir ce sujet dans cet article).
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Vous avez besoin d’accompagnement dans la gestion de vos investissements ?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":""},"textLinks":[{"text":"Contactez votre interlocuteur ING."}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"À découvrir aussi !"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"articleCard","cardType":"article","cardSize":"medium","title":"Convention de double imposition avec la France","body":"Quelles conséquences pour vous","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ad59bc8d-6cfa-4b1a-a336-6e7af9145475/new-double-tax-treaty-with-France-consequences-for-you-1920","type":"image","width":1920,"original":"https://assets.ing.com/m/dd2b8a3cd8a071/original/new-double-tax-treaty-with-France-consequences-for-you-1920.jpg","extension":"jpg"},"date":"2022-03-28","link":{"url":"/fr/private-banking/publications/actualite-juridique-et-fiscale/nouvelle-convention-de-double-imposition-avec-la-france-consequences-pour-vous"}},{"componentType":"articleCard","cardType":"article","cardSize":"medium","title":"Un revenu régulier après la pension","body":"Une rente garantie à vie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f8793ecf-f051-4cdf-87df-71f04bff158e/extra-income-at-retirement-1920","type":"image","width":1920,"original":"https://assets.ing.com/m/7ca943e94b72fc7e/original/extra-income-at-retirement-1920.jpg","extension":"jpg"},"date":"2020-10-21","link":{"url":"/fr/particuliers/gerer-mon-patrimoine/pension/revenus-supplementaire-retraite"}}]}]}}}